“Partono i pignoramenti”: chi abita in queste case non è più al sicuro | La Cassazione ha deciso all’ultimo minuto

I pignoramenti vanno aumentando, in Italia: ecco alcuni immobili coinvolti, e c’è l’intervento della Cassazione. 

Ogni anno in Italia si registrano oltre 250.000 pignoramenti, molti dei quali riguardano abitazioni private e immobili a uso commerciale. Le cause sono varie, ma i motivi principali sono l’insolvenza bancaria, il mancato pagamento di mutui e prestiti, oltre a cartelle esattoriali per imposte non versate. La pressione economica, l’inflazione e la precarietà lavorativa hanno acuito la difficoltà delle famiglie a mantenere regolari i propri pagamenti, con conseguenze spesso drammatiche.

Il sistema giudiziario italiano prevede numerosi strumenti per tutelare i debitori, ma anche per salvaguardare i diritti dei creditori. L’esecuzione forzata e il pignoramento dei beni immobili sono meccanismi legittimi per il recupero crediti. Tuttavia, il legislatore ha introdotto delle norme che cercano di bilanciare gli interessi delle parti in gioco, ad esempio imponendo limiti sul valore minimo di vendita e prevedendo la possibilità di rateizzare i debiti.

Una delle questioni più delicate riguarda il pignoramento di immobili abusivi, ovvero costruiti in violazione delle norme edilizie. Fino a oggi, era diffusa la convinzione che tali beni, una volta acquisiti gratuitamente dai Comuni, fossero definitivamente sottratti al recupero da parte dei creditori. Una tesi che lasciava molti creditori senza tutela, anche in presenza di ipoteche iscritte prima dell’abuso.

L’articolo che segue analizza una recente e importante sentenza della Cassazione che cambia profondamente le regole del gioco. In particolare, chiarisce che il pignoramento resta valido anche se l’immobile è abusivo, a patto che il creditore non abbia avuto responsabilità nell’abuso e abbia iscritto l’ipoteca prima dell’acquisizione da parte del Comune. Questo significa che, in alcuni casi, neppure le case confiscate dai Comuni sono al sicuro dai pignoramenti.

L’ordinanza emessa, con i creditori che possono pignorare

Il caso nasce in Sicilia, dove la società Sicilsud Leasing S.p.A. vantava un credito verso due cittadini per circa 115.000 euro. Nel 1994 viene iscritta un’ipoteca su un fondo ad Agrigento, dove poi sorge un immobile abusivo. Come previsto dalla legge 47/1985, il Comune acquisisce l’edificio gratuitamente al patrimonio pubblico. Dopo anni di passaggi societari, nel 2013 la Brera Servizi Aziendali S.r.l. tenta il pignoramento del bene, ma viene bloccata dal giudice dell’esecuzione.

Il Tribunale di Agrigento sostiene infatti che l’acquisizione da parte del Comune abbia cancellato l’ipoteca. Ma la Brera ricorre in Cassazione, sostenendo di non aver mai partecipato al procedimento amministrativo. Il caso viene rimesso alle Sezioni Unite, mentre la Corte costituzionale (sentenza 160/2024) dichiara l’illegittimità della norma che estingue automaticamente l’ipoteca in simili casi.

Verso un nuovo equilibrio tra pubblico e privato

Con l’ordinanza n. 10933/2025, depositata il 25 aprile, la Cassazione stabilisce che l’acquisizione gratuita di un immobile abusivo non estingue automaticamente l’ipoteca, se il creditore non è responsabile dell’abuso. Questo vale, però, solo se il Comune non ha destinato l’edificio a fini pubblici. Se l’immobile entra nel patrimonio disponibile dell’ente, il creditore può procedere all’esecuzione forzata. La decisione della Suprema Corte è destinata ad avere effetti significativi, soprattutto nei territori dove l’abusivismo è diffuso. Palermo e Agrigento, ad esempio, sono tra le città dove negli ultimi mesi sono state disposte demolizioni di interi appartamenti, tettoie e perfino infissi non autorizzati. In questo contesto, la sentenza rappresenta un segnale forte a favore della legalità, ma anche della tutela dei diritti dei creditori.

L’impatto di questa ordinanza si farà sentire anche sul mercato immobiliare giudiziario. Chi acquista un immobile all’asta, potrà sanarlo entro 120 giorni se ci sono i requisiti; se l’abuso è insanabile, dovrà demolirlo a proprie spese. La Cassazione introduce quindi anche una maggiore responsabilizzazione degli acquirenti e chiarisce le regole post-trasferimento, evitando zone grigie normative. È evidente che da oggi in poi, i pignoramenti su immobili abusivi non saranno più automaticamente esclusi. Il principio di proporzionalità e tutela del credito, infatti, prevale sul potere ablativo delle amministrazioni locali, ma con limiti ben precisi. La pronuncia potrebbe riaprire centinaia di esecuzioni bloccate, dando nuova linfa al recupero crediti nei casi più controversi.